Mua nhà chung cư, sau 50 năm có bị thu hồi?

nhà chung cư tuy đất là của nhà nước nhưng bạn đã bỏ tiền ra mua quyền sử dụng đất rùi họ muốn thu hồi phải đổi gì đó tương ứng mới được bạn cứ an tâm điếu đó đi

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa, các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được quyền chiếm hữu và sử dụng đất mà không có quyền định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước (quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt).

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các việc sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Định giá đất.

Về đối tượng được giao đất: Điều 34 Luật Đất đai quy định các tổ chức kinh tế (trong nước) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau trong đó có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

Về đối tượng được thuê đất: Điều 35 Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài) không được nhà nước giao đất mà chỉ có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tiền thuê đất được nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì nhà đầu tư nước ngoài ngoài việc được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần như quy định tại Điều 35 nêu trên họ còn có thể tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.

Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 32 nêu trên là 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.

Như vậy, với quy định nhà đầu tư nước ngoài được gia hạn thời gian thuê đất nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm mà không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn thì có thể thấy nhà nước đã ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam.

Do vậy, về mặt pháp lý và trên thực tế thì người mua nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể yên tâm như mua nhà của các tổ chức trong nước. Trường hợp hết thời hạn thuê đất mà nhà đầu tư nước ngoài không gia hạn thì theo quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà nước vẫn đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu mà chưa có quy định nào về việc sẽ thu hồi nhà trong các trường hợp này.

Về khái niệm sở hữu nhà ở vĩnh viễn (bao gồm cả nhà gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình hay các căn hộ chung cư, không phân biệt chung cư do tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài đầu tư, xây dựng để bán hoặc cho thuê) hiện nay chưa được pháp luật quy định. Nhà nước đảm bảo cho người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong trường hợp nhà ở bị thu hồi thì người chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật tại thời điểm thu hồi mà không phân biệt nhà tư hay nhà chung cư.

Quy định về quyền sở hữu đất đai, trên thế giới cũng có nhiều nước quy định cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên quyền sở hữu đất đai cũng không phải là vĩnh viễn mà vẫn bị hạn chế trong một số trường hợp nhất định. Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất đai và sẽ bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu trong những trường hợp cần thiết.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An
41 Trần Hữu Tước, Nam Đồng, Đống Đa, Hà Nội

Mua căn hộ chung cư có quyền sở hữu vĩnh viễn

Theo tôi gần đây các nhà quản lý đang đề cập vấn đề chung cư sử dụng có thời hạn với lý do hạ nhiệt giá bất động sản, có điều kiện cải tạo chung cư và hài hước hơn là nhiều nước đã làm như vậy. Tuy nhiên ý kiến đó là chủ quan duy ý chí, vấn đề đặt ra còn phiến diện làm người dân khó hiểu, khó nghĩ. Sự quy định chung chung như vậy tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội.

Hạ nhiệt giá bất động sản đâu chỉ có căn hộ chung cư, giá đất thổ cư, đất biệt thự, nhà liền kề tăng mới gọi là khủng khiếp chứ. Cải tạo chung cư là trách nhiệm của ai? Sao lại là người dân mua nhà khi họ đã phải mua nó với giá được chủ đầu tư ký kết là sở hữu vĩnh viễn; khi nhận nhà đã đóng 2% phí duy trì tòa nhà; khi ở lại đóng phí bảo hành, sửa chữa tòa nhà hàng tháng? Vậy trách nhiệm đó là của nhà nước, của chủ đầu tư chứ. Các nước họ áp dụng hình thức sử dụng chung cư có thời hạn từ lâu rồi. Nhưng kèm theo nó là giá cả của căn hộ được quy định ra sao? Hết thời hạn thì Nhà nước có trách nhiệm như thế nào? Chủ đầu tư có trách nhiệm như thế nào? Người dân ở có trách nhiệm như thế nào?

Chỉ khổ cho người dân ngoài nỗi lo mưu sinh hàng ngày còn phải đối mặt với những câu hỏi kiểu áp đặt như: Điện nên tăng giá ở mức nào 36% hay 24% hay 18%? Giá xăng dầu tăng hay mua xăng dầu với gia cắt cổ của các cây xăng tự phát với giá 23.000đ/lít? Mua nhà chung cư với giá sở hữu vĩnh viễn nhưng sử dụng có thời hạn hay không?

Tư vấn với bạn như sau

Theo Điều 32, nghị định 84/2007 thì: Đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trong Điều này gọi là nhà đầu tư nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.

2. Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này là bảy mươi (70) năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70) năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.

Như vậy bạn không phải lo về việc sẽ bị thu hồi và giấy chứng nhận cấp cho bạn là ổn định lâu dài.

Chúc vui.