Mua đất xây dựng nhà xưởng

Xin chào !

Chúng toi đang ở Củ Chi, cách ngã 4 An Xương 16 km. Chúng tôi có đất rộng 2000 m2, có nhà xưởng sẵn rộng gần 700 m2. Đường rộng, xe tải, container, xe cẩu vào được. Mọi sinh hoạt đều sẵn sàng, có thể dùng ngay.

Chúng tôi đang cần bán gấp, giá 120 cây SJC. Nếu công ty bạn có nhu cầu thi xin liên hệ 091 55 44 077, gặp Nga.

Xin chào

- Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:

Theo câu hỏi của bạn, chúng tôi sẽ cung cấp những quy định chung của pháp luật về vấn đề bạn quan tâm.

Trường hợp muốn sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích sản xuất kinh doanh, bạn phải chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp (đất sản xuất, kinh doanh). Việc xây dựng nhà xưởng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1. Chuyển mục đích sử dụng:

Theo quy định, việc chuyển công năng sử dụng đất, trước tiên phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đối với khu vực chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Về hạn mức đất mà bạn đề cập, có thể là hạn mức đất được áp dụng để Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi:

- Giao đất làm nhà ở;

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp chưa có giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở hoặc có giấy tờ hợp lệ nhưng không ghi diện tích đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất từ các mục đích khác sang mục đích đất ở,...
Hạn mức này cũng được áp dụng khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở riêng lẻ và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết.

Chẳng hạn, trên địa bàn TP.HCM, tại các quận nội thành (1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11,... ) áp dụng hạn mức đất ở là không quá 160m2/hộ. Các quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và các thị trấn áp dụng hạn mức đất ở là không quá 200m2/hộ... (văn bản số 64/2001/QĐ-UBND ngày 30-7-2001 của UBND TP.HCM).

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương mà không phụ thuộc vào hạn mức cụ thể. Hạn mức đất ở có thể được được đặt ra khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết.

Theo đó, nếu thửa đất nông nghiệp mà bạn nhận chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh theo nhu cầu. Khi đó, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp trừ đi giá đất hiện hữu (đất nông nghiệp) đang sử dụng.

Trường hợp bạn xin chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Điều kiện xây dựng nhà xưởng:

Trước khi thực hiện việc xin phép xây dựng nhà xưởng, bạn phải tìm hiểu về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, đồng thời lập dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình nếu phù hợp quy hoạch.

Đối với công trình có tổng mức đầu tư dưới 15 tỉ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất), bạn chỉ cần lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trong trường hợp xây dựng sai phép hoặc không phép, ngoài việc bị phạt tiền, chủ đầu tư còn buộc phải phá dỡ phần công trình xây dựng sai phép, không phép và bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

Bạn cần liên hệ với UBND quận, huyện nơi có đất để tìm hiểu cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng... trước khi quyết định nhận chuyển nhượng thửa đất nhằm phục vụ việc sản xuất, kinh doanh.

Trân trọng.