Thẩm Định giá Bất động sản

Tôi có đọc trong mục diễn đàn, thấy có một bạn hỏi về thẩm định giá bất động sản. Tôi xin trao đổi cùng bạn và những ai quan tâm một vài thông tin cơ bản về thẩm định giá trị Bất Động sản.

Trước tiên chúng ta phải nhận thức rằng Bất động sản trong thẩm định giá bất động sản là các tài sản không di dời được: đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất (trừ các công trình do Thần đèn dời)

Hiện nay, ở Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu chính xác về thông tin giao dịch bất động sản; chủ yếu là "giao dịch ngầm" do các bên liên quan tự thoả thuận. Đa phần là do các Trung tâm thẩm định giá thu thập theo thị trường, nhưng độ chính xác vẫn mang tính tương đối và thiếu, yếu, mang tính khu vực. Các đối tượng của Thẩm định Bất động sản:

- Thị trường đất nông lâm ngư nghiệp

- Thị trường nhà ở

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp

- Thị trường Cao ốc, khách sạn, Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng.

- Thị trường các khu du lịch, resort..

- Các công trình công cộng...


Nguyên tắc thẩm định giá BĐS: phải ở tình huống sử dụng cao nhất và tối ưu nhất

Các phương pháp Thẩm định giá BĐS:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi nhất ở Việt nam và các nước trên Thế giới vì nó không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; nó phản ánh về thực trạng thị trường và dễ được thừa nhận về mặt pháp lý

Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định mà nó dựa trên các giao dịch trẹn thị trường để cung cấp dấu hiệu về giá trị. Phương pháp này đòi hỏi các thẩm định viên phải có cơ sở dự liệu các bất động sản đã giao dịch trên thị trường và có điều kiện tương đối giống so với bất động sản cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích sự khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định để điểu chỉnh thích hợp, từ đó đưa ra giá trị về BĐS cần thẩm định.

Phương pháp này thích hợp nhất cho các tài sản có tính đồng nhất như: căn hộ chung cư, các dãi nhà liên kế xây dựng cùng 1 kiểu, nhà ở, văn phòng cao ốc; Đất trống.

Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác

Ngoài ra còn các phương pháp khác:

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp Đầu tư

- Phương pháp lợi nhuận

---

---