LeHieu
Trả tiền thuê đất
Công ty TNHH Trường Sơn có hợp đồng thuê mặt bằng 1715m2 để kinh doanh nhà hàng trong thời hạn 10 năm nhưng mặt bằng thuộc diện tích đất trồng cây lâu năm. Tiền thuê mỗi tháng 7.000.000 đồng từ tháng 4 năm 2006. Đến tháng 5 năm 2007, Phòng Tài nguyên - Môi trường TX. TDM kiểm tra thấy nhà hàng xây dựng trên diện tích không phải đất sản xuất kinh doanh, nên đã yêu cầu chủ cho thuê chuyển mục đích sử dụng sang sản xuất kinh doanh. Công ty Trường Sơn ngưng xây dựng và xin phép Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh và Cục Thuế cho Công ty tạm ngưng hoạt động để chờ Chủ cho thuê mặt bằng chuyển mục đích sử dụng đất. Quý Ông nhờ chúng tôi hỗ trợ trả lời các vấn đề sau:
1. Trong thời gian chờ đợi chủ đất chuyển mục đích, Công ty tạm ngưng hoạt động theo yêu cầu của Đội Thanh tra Xây dựng, không doanh thu, cơ sở xuống cấp, chi phí bảo vệ và điện phát sinh bên Công ty phải đài thọ. Bên Công ty có phải trả tiền thuê mặt bằng (chưa hợp pháp) cho chủ thuê không ?
2. Nếu Chủ cho thuê mặt bằng chỉ chuyển mục đích sử dụng đất 730m2/1715m2 cho thuê. Vậy Công ty thanh toán theo mức nào cho hợp lý?
vnconnection
21/05/2013 12:14
Qua nghiên cứu, chúng tôi thấy các thông tin ông cung cấp qua email còn những điểm chưa được đầy đủ. Do đó, những nội dung hỗ trợ pháp lý dưới đây của Sài Gòn Luật chỉ mang tính nguyên tắc, dựa trên các quy định của pháp luật dân sự liên quan đến vấn đề ông nhờ hỗ trợ.
Thứ nhất, về việc trả tiền thuê đất trong khi Công ty tạm ngừng hoạt động sẽ do hai bên tự thỏa thuận. Nếu có không thỏa thuận thì Công ty vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng hạn theo Điều 489 Bộ luật Dân sự năm 2005 (“BLDS”) nếu Hợp đồng thuê đất này có hiệu lực. Hợp đồng này có hiệu lực hay không chúng tôi sẽ phân tích phía dưới đây.
Thứ hai, nếu bên cho thuê chỉ chuyển mục đích sử dụng đất được 730m2/1715m2 thì việc thanh toán sẽ do Công ty và Bên cho thuê tự thỏa thuận lại nếu cán bên còn có nhu cầu tiếp thuê và cho thuê. Nếu các bên không thỏa thuận được, Công ty có quyền căn cứ vào Điều 485 BLDS yêu cầu Bên cho thuê đất đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này thì Hợp đồng cho thuê đất nói trên phải có hiệu lực.
Hiệu lực của hợp đồng thuê đất của Công ty và Bên cho thuê:
(i) Nếu trong hợp đồng thuê đất của Công ty và Bên cho thuê có thỏa thuận nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất trước khi Công ty triển khai hoạt động xây dựng thì hợp đồng thuê đất này có hiệu lực pháp luật;
(ii) Nếu trong hợp đồng thuê đất của Công ty và Bên cho thuê không có thỏa thuận nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trước khi Công ty triển khai hoạt động xây dựng mà lại thỏa thuận bên cho thuế đất cho Công ty thuê đất trồng cây nông nghiệp lâu năm để xây dựng kinh doanh nhà hàng thì hợp đồng thuê đất này vô hiệu do có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 15 Luật Đất đai năm 2003.
Chúng tôi cũng xin lưu ý thêm về việc xử lý hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu:
Hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn
hãy liên hệ: http://www.newvisionlaw.com.vn/ chúng tôi sẽ giúp bạn
