superpipocb
Có được xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ?
Xin hỏi làm sao để mẹ tôi được đăng ký quyền sở hữu (sổ đỏ) trên mảnh đất 65m2? Hiện tại gia đình tôi chưa có nhà ở nên chúng tôi muốn xây một căn nhà cấp 4 trên mảnh đất này, vậy mẹ tôi có được phép xây dựng không? Mẹ tôi phải xin giấy phép xây dựng ở đâu? Thủ tục ra sao?
tybaby9
21/05/2013 12:11
Sàn GD Bất động sản DV LAND!
Chào bạn! Về câu hỏi của bạn tôi xin trả lời như sau:
Về mặt pháp lý, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên Bà A nên ông B (người bán mới) không có cơ sở pháp lý đầy đủ để bán và sang tên cho bạn được. Hợp đồng mua bán của mẹ bạn và ông B có chữ ký xác nhận của Tổ trưởng Tổ dân phố là không có hiệu lực pháp luật.
Vì vậy, Để sang tên được sổ đỏ cho bạn, yêu cầu bạn phải ký HĐ mua bán công chứng với bà A (người đứng tên trên sổ đỏ) và trả tiền cho ông B (người đã mua nhưng chưa sang tên). Sau khi được sang tên, GĐ bạn mới tiến hành xin giấy phép XD được.
Trình tự, thủ tục Để tiến hành thủ tục mua bán và sang tên:
1. Hồ sơ cần chuẩn bị:
1. Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu)
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 bản chính và 02 bản sao công chứng;
3. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính có tư cách pháp nhân đo vẽ: 02 bản chính( Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần diện tích đất);
4. CMTND, Hộ khẩu thường trú của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng( Bản sao chứng thực);
5. Văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật (nếu có).
6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của cơ quan công chứng: 02 bản chính;
7. Tờ khai nộp Lệ phí trước bạ;
8. Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân;
2. Trình tự, thủ tục:
Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ trên rồi nộp cho công chứng viên; Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Câu trả lời này chỉ mang tính chất tham khảo. Nếu cần hỗ trợ gì thêm, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
sty]
gvit96
21/05/2013 12:11
Các bác cứ trình bày về luật, luật là luật chứ lên phường lên Quận, làm theo luật thì cứ chờ đấy, thêm nữa, giờ gọi ông B ra để ký HD sang tên, chuyển nhượng , chắc chắn ông B sẽ ko ra và nếu ra sẽ đòi 1 cái giá cắt tiết đấy :D
Bạn nói rõ xem vị trí thửa đất thuộc quận huyện nào, mình có thể giúp, làm sổ và ko cần sự dính dáng của ông B
LH mình 0168.999.9995
gioi
21/05/2013 12:11
Theo Điều 16 Quy định Cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng công trình được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/1/2010 của UBND Hà Nội, người sử dụng đất có một trong các giấy tờ dưới đây thì có thể được xét cấp giấy phép xây dựng.
1. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
3. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
5. Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;
6. Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
7. Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
8. Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
9. Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
10. Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
11. Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình, xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 (ngày ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội đồng Chính phủ - nay là Chính phủ - về tăng cường công tác quản lý ruộng đất).
12. Một trong các loại giấy tờ sau đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
13. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất không có tranh chấp.
14. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi và được Ủy ban nhân dân huyện thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân xã.
15. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc các hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này hiện đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
16. Giấy tờ thẩm tra không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp phường đối với công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ của cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
17. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc sử dụng đất đúng mục đích, không có tranh chấp đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
18. Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ Khoản 1 đến Khoản 17 Điều này, nhưng được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp (thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường (thời gian thẩm tra không quá 07 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HD-SĐCNĐ ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật.
19. Các loại giấy tờ quy định từ Khoản 1 đến Khoản 18 Điều này nếu không thể hiện được ranh giới phần diện tích đất hoặc công trình chủ đầu tư được phép sử dụng hoặc sở hữu riêng thì phải được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận ranh giới sử dụng và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
Như vậy, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ nêu trên thì đều có thể được cơ quan có thẩm quyền xét cấp giấy phép xây dựng mà không nhất thiết phải có sổ đỏ. Quy định nêu trên (mục 13) cũng cho phép việc chuyển nhượng chỉ cần có chữ ký của các bên liên quan mà không đòi hỏi việc chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực.
Để được cấp Giấy phép xây dựng, bạn cần làm hồ sơ gửi đến UBND quận nơi có đất. Hồ sơ gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
3. Văn bản xác nhận của UBND phường về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của người sử dụng đất.
4. Bản sao Bằng khoán điền thổ kèm theo Trích lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp. Chủ đầu tư cần xuất trình bản gốc để đối chiếu khi nộp hồ sơ.
5. Hai bộ hồ sơ thiết kế (gồm các bản vẽ: Mặt bằng định vị công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/500 - 1/200 kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 - 1/200; Mặt bằng móng, tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện tỷ lệ 1/00 - 1/200)
6. Bản sao Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của chủ đầu tư.
Ngoài ra, nếu hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng do các cá nhân, đơn vị tư vấn thực hiện thì phải bổ sung bản sao chứng chỉ hành nghề của cá nhân và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn có chức năng hoạt động phù hợp với nội dung tư vấn.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An
41 Trần Hữu Tước, Đống Đa, Hà Nội
newway
21/05/2013 12:11
Xin hỏi làm sao để mẹ tôi được đăng ký quyền sở hữu (sổ đỏ) trên mảnh đất 65m2? Hiện tại gia đình tôi chưa có nhà ở nên chúng tôi muốn xây một căn nhà cấp 4 trên mảnh đất này, vậy mẹ tôi có được phép xây dựng không? Mẹ tôi phải xin giấy phép xây dựng ở đâu? Thủ tục ra sao?
Trường hợp của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Trong trường hợp trên, mẹ bạn cần yêu cầu ông B tiến hành lập thủ tục để được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho thửa đất 65m2. Ông B phải tiến hành lập hồ sơ nộp tại UBND TP Nha Trang để được nhà nước cấp GCNQSDĐ đất. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ;
b) Giấy tờ Giấy tờ về tạo đất ở;
c) Bản đồ hiện trạng vị trí đất.
Sau khi ông B đã được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất nói trên, ông B và mẹ bạn phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng CNQSDĐ này phải được sự chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất hoặc phải được công chứng (theo quy định tại Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai).
Sau khi hai bên hoàn tất việc ký kết hợp đồng CNQSDĐ tại UBND cấp xã hoặc tại phòng công chứng, mẹ phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng CNQSDĐ đã được sự chúng thực của UBND cấp xã hoặc đã được Công chứng;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi ông B và mẹ bạn hoàn tất thủ tục nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cập nhập thông tin biến động trên bản chính GCNQSDĐ và hoàn trả lại bản chính GCNQSDĐ cho mẹ bạn (Điều 127 Luật Đất đai).
Sau khi đã có được GCNQSDĐ, muốn xây dụng nhà trên thửa đất nói trên, mẹ bạn phải lập hồ sơ xin phép xây dựng. Hồ sơ xin phép xây dựng gồm có:
+ Đơn xin phép xây dựng;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực);
+ Bản vẽ thiết kế xây dựng.
Hồ sơ xin phép xây dựng nộp tại UBND TP Nha Trang. Sau khi UBND TP Nha Trang cấp cho mẹ bạn Giấy phép xây dựng thì mẹ bạn mới được quyền xây dựng nhà trên thửa đất nói trên (Điều 17,18, 21 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7-2-2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình).
