"Hệ số sử dụng đất". Tôi chưa hiểu ý nghĩa và cách tính như thế nào?

Chào bạn,

Cùng với sự phát triển kinh tế, hàng loạt nhà cao tầng đã mọc lên ở khu vực trung tâm thành phố. Mặc dù các nhà cao tầng đã tạo nên bộ mặt mới cho khu vực trung tâm, thành phố trở nên khang trang hơn, hiện đại hơn. Nhưng chúng cũng làm cho nhiều người lo ngại vì các chiều cao xây dựng ấy có đảm bảo được độ an toàn hay không, có được cho phép không? Chính vì vậy cần phải có sự quản lý quy hoạch kiến trúc các công trình. Kiểm tra, giám sát các công trình có đúng với các yêu cầu kiến trúc quy hoạch hay không.

Trong đó Quy mô công trình được thể hiện qua chỉ tiêu về mật độ xây dựng M (%) và số tầng cao xây dựng Nh.

Những chỉ tiêu này là căn cứ để tính toán (hay lựa chọn) chỉ tiêu về chiều cao và mật độ xây dựng của các công trình trong ô phố đó. Hệ số sử dụng đất (HSDĐ) của ô phố sẽ là: HSDĐ = Nh x M (%)

Thật vậy, về kinh tế HSDĐ phản ánh quy mô công trình, từ đó phản ánh hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư. HSDĐ càng cao, diện tích sàn xây dựng càng cao, quy mô đầu tư càng cao. Nếu là nhà văn phòng, khách sạn, thì số diện tích khai thác càng nhiều. Trong hoàn cảnh giá đất cao, HSDĐ cao tạo nên hiệu quả đầu tư cao.

- Đối với nhà ở, HSDĐ cao làm diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên. Mật độ dân số tăng đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động xấu tới môi trường.

Từ đó ảnh hưởng ngược lại của tính hấp dẫn của dự án, rộng hơn là tính hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của thành phố.

- Về xã hội, HSDĐ thể hiện hiệu quả sử dụng đất, khi quyền sử dụng đất trong tay người dân, HSDĐ thể hiện quyền lợi trực tiếp và trước mắt của người dân. Hệ số với đô thị và quốc gia (thông qua việc cùng nhau bảo vệ môi trường, qua việc đóng thuế...).

Từ đó dẫn đến hậu quả yêu cầu về công bằng, ví dụ hai nhà cạnh tranh nhau phải có cùng HSDĐ mới công bằng, hoặc tại sao cùng có quyền sử dụng đất như nhau, người thì được xây 10 tầng trên 100% diện tích, người thì chỉ được xây 1 tầng trên 50% diện tích. Công bằng về quyền lợi và nghĩa vụ khi sử dụng đất cũng là một nội dung công bằng xã hội.

- Đối với quy hoạch, môi trường có hai yếu tố: yếu tố không gian và yếu tố lý hoá. Không gian là tạo ra cảnh quan - thoả mãn nhu cầu của giác quan. Còn yếu tố hoá lý được cảm nhận bằng các giác quan khác. Tầng cao công trình và mật độ xây dựng có quan hệ tỷ lệ nghịch. Nhưng dễ thấy rằng khi Nh càng cao, M càng thấp thì đô thị sẽ càng thông thoáng, không chỉ thoả mãn yêu cầu về vẻ đẹp (giác quan) mà còn tạo điều kiện giảm được ô nhiễm không khí, khói bụi, dễ dàng trong thoát nước...

Trong hai chỉ tiêu Nh và Mh, Nh ít bị ràng buộc nhất, Nh chỉ bị khống chế do yêu cầu an ninh và an toàn công trình. Về an ninh phải chấp hành quy định của Nhà nước (ví dụ an toàn đường bay, an ninh đối với các công trình an ninh quốc phòng). Về an toàn do thiết kế, liên quan tới quy chuẩn Nhà nước, tới khả năng và hiệu quả đầu tư...Trong phạm vi cho phép của Nhà nước, chủ đầu tư tự chọn Nh cho phù hợp.

Trong khi đó, M có ý nghĩa quyết định đến môi trường sinh thái. Trong quản lý xây dựng thời gian vừa qua, do quá chú ý khống chế tầng cao công trình, nên để bảo đảm quy mô công trình lớn, mật độ xây dựng thường quá cao. Giảm mật độ xây dựng là cuộc đấu tranh. Xu hướng chung các chủ đầu tư, nhất là nhà ở lẻ, là tăng mật độ xây dựng. Kết quả là HSDĐ không cao, công trình thấp lè tè với mật độ dày đặc.