Tranh chấp tiền đặt cọc mua nhà

- Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:

1. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc có hiệu lực khi có đầy đủ các điều kiện sau:

a. Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự

b. Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

c. Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

d. Việc đặc cọc phải được lập thành văn bản

Khi việc đặt cọc bị vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo đó, với trường hợp cụ thể bạn nêu, cho đến hết thời hạn đặt cọc người nhận cọc là ông H. vẫn chưa là chủ sở hữu căn nhà sẽ bán cho bạn. Điều này chưa làm cho việc đặt cọc vô hiệu.

Cho rằng việc đặt cọc của bạn đáp ứng các điều kiện nêu tại điểm a, c, d nêu trên, đồng thời mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, việc đặt cọc có vô hiệu hay bạn có bị mất tiền cọc không phụ thuộc thỏa thuận của các bên trong văn bản đặt cọc. Nếu việc đặt cọc bị vô hiệu, bạn sẽ được nhận lại tiền cọc.

Bạn không nói rõ nội dung được thể hiện trong văn bản đặt cọc. Do vậy, nếu có tranh chấp về tài sản đặt cọc, các bên không thể tự thương lượng giải quyết và khởi kiện ra tòa, bạn có thể tham khảo việc xử lý đặt cọc của tòa án theo quy định sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng, hoặc vừa để bảo đảm việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng, thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu sẽ phải chịu phạt cọc.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

d. Trong các trường hợp tại các điểm a và c mục 2 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc (nghị quyết số 01/2003/NQ-2003 ngày 16-4-2003 của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao).

2. Nếu là nguyên đơn khởi kiện, bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm được tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp mà bạn yêu cầu giải quyết. Theo đó, nếu giá trị tài sản mà bạn yêu cầu tòa án giải quyết có giá trị từ 4.000.000.000 đồng trở xuống, bạn phải nộp tạm ứng án phí là 100.000 đồng.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch tại pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH 12 ngày 27-2-2009.