Có bị chiếm đất khi đem cầm cố sổ đỏ?

Sàn GD Bất động sản DV LAND!

Chào bạn!

Về câu hỏi của bạn, tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ vào các quy định của BLDS năm 2005 tại các Điều:

“Ðiều 326. Cầm cố tài sản 

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Ðiều 327. Hình thức cầm cố tài sản

Việc cầm cố tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.”

Việc cầm cố tài sản phải đảm bảo các yếu tố:
- Người có tài sản cầm cố phải là chủ sở hữu được pháp luật công nhận, hoặc được chủ sở hữu ủy quyền, bảo lãnh cho việc cầm cố - thế chấp, việc ủy quyền hay bảo lãnh thế chấp phải được tiến hành theo quy định của pháp luật (phải bằng công chứng). Trong trường hợp tài sản cầm cố, thế chấp là tài sản chung thì phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu.

Nếu anh của bạn mang sổ đỏ của gia đình (sổ do người khác đứng tên, đồng sở hữu) đi cầm mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu và các đồng sở hữu và không làm thủ tục theo quy định của pháp luật thì hợp đồng cầm cố thế chấp là vô hiệu và không có giá trị pháp lý.

Để chuyển nhượng (bán) đất thì phải làm các thủ tục theo qui định của pháp luật (có hợp đồng, được công chứng, do chủ sở hữu và bên mua trực tiếp ký) thì hợp đồng chuyển nhượng mới được thực hiện.

Chủ nợ (người cầm cố) không thể tự ý bán đất của gia đình bạn, và không thể đe dọa gia đình bạn, bạn nên gửi đơn tố cáo đến cơ quan chức năng để được hướng dẫn và giải quyết.

Việc báo mất để làm lại liên quan nhiều yếu tố pháp lý khác, bạn không nên làm...

Câu trả lời này chỉ mang tính chất tham khảo. Nếu cần hỗ trợ gì thêm, vui lòng liên hệ với chúng tôi.

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, khi gia đình anh được cấp sổ đỏ có nghĩa là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu của gia đình anh đối với diện tích đất hoặc nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại các Điều 168, 169 của Bộ luật Dân sự (BLDS) thì quyền sở hữu của cá nhân được pháp luật công nhận và bảo vệ; không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

Đối với bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. BLDS cũng quy định việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phả được sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu, một người không có quyền mang tài sản chung đi cầm cố, thế chấp hoặc chuyển nhượng.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 130 Luật đất đai cũng quy định thủ tục đăng ký thế chấp, quyền sử dụng đất khá chặt chẽ. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Hồ sơ này được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng; trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Từ những căn cứ pháp lý nêu trên, việc người anh trai của anh đã lấy sổ đỏ của gia đình đi cầm cố, thế chấp để vay tiền cá độ bóng đá mà không được sự đồng ý của những người trong gia đình là không hợp pháp. Vì vậy nên người nhận cầm cố, thế chấp cũng không thể làm đầy đủ các thủ tục theo quy của pháp luật về đất đai.

Do đó, giao dịch giữa anh trai anh và người đang cầm giữ sổ đỏ của gia đình anh là bất hợp pháp. Vì thế, người đang cầm giữ sổ đỏ của gia đình anh cũng không thể đứng ra bán đất hoặc chiếm đoạt mảnh đất của gia đình anh được.

2. Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì chỉ cấp lại sổ đỏ trong trường hợp bị mất.

Pháp luật hiện hành không có quy định về việc cấp lại sổ đỏ khi sổ đỏ bị đem cầm cố, thế chấp. Vì vậy, gia đình anh không thể đăng ký cớ mất để làm lại sổ đỏ khác.

Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Hồng Hà
Số 2 ngõ Thi Sách, phố Thi Sách, Hà Nội